Як купити нерухомість в Болгарії

1. Ця стаття для тих, хто думає перш ніж робить
2. Нерухомість в Болгарії для себе
3. Почнемо з дачі
4. І ще трішечки шити ...
5. Нерухомість для ПМЖ
6. Якість болгарської нерухомості
7. Важливо!
8. віддячити автора

Купити нерухомість в Болгарії простіше простого. Для цього треба лише гроші і закордонний паспорт. Крапельку терпіння і ви власник валізи без ручки. Тому що навіть найдешевша або прекрасна нерухомість є валізою без ручки, якщо ви не знаєте навіщо вона вам потрібна.

Перш ніж зважитися на покупку нерухомості в Болгарії, треба точно зрозуміти навіщо це вам. Тому що нерухомість треба охороняти і щорічно сплачувати податки і її зміст.

Ця стаття для тих, хто думає перш ніж робить

Якщо у вас з'явилися зайві гроші і ви вирішили поєднати приємне з корисним, тобто прикинули, що було б непогано вкласти їх в нерухомість за кордоном, перше про що ви думаєте "навіщо". Навіщо вам потрібна ця нерухомість за кордоном?

Як правило, відповідей буває три:

1. Інвестиція. Купив дешевше, продав дорожче.
2. Для себе. Це означає покупка нерухомості в "корисною для здоров'я" місцевості для особистого відпочинку. наприклад на морських , гірськолижних або бальнеологічних курортах. Сюди ж я відношу покупку нерухомості для постійного проживання в містах (умовно - "на ПМЖ").
3. Заробіток. Тобто ви купуєте нерухомість в ходовому місці для того, щоб здавати її в оренду. Довгострокову або короткострокову - це вже залежить від місця.

Чесно скажу, що виходячи з мого минулого ріелторського досвіду і реального досвіду моїх знайомих ріелторів, найпоширеніша мета покупки нерухомості в Болгарії це №2 - особистий відпочинок або "ПМЖ".

Нерухомість в Болгарії для себе

У цю категорію я відношу нерухомість як "дача" і нерухомість для постійного проживання.

Почнемо з дачі

"Дача" буває не тільки для літнього морського відпочинку. У Болгарії є і зимова "дача" - на гірськолижних курортах. І міжсезонна - на бальнеологічних (хоча купатися в термах можна цілий рік).

Тобто звідси випливає, що "болгарська дача" може бути всесезонной або цілорічної. Шкода тільки, що в Болгарії немає гірськолижного та морського курортів в одному місці.

Ось бальнеологічні і гірськолижні є:

Також є морський і бальнеологічний в одній особі:

• курорт Поморіє одночасно морський і грязелікувальний,
• приморське місто-порт Бургас пропонує свої пляжі і бальнеології,
• в Варні на пляжі є термальні басейни,
• а на курорті Святі Костянтин і Олена є і море, і термальні басейни.

А ось гірськолижних курортів на узбережжі немає, тому що там не такі високі гори. Це скоріше величезні пагорби, кататися на лижах там, звичайно, можна, але курортних спортивних трас там немає.

При виборі нерухомості в якості дачі, ви повинні для себе вирішити, який відпочинок ви любите більше - активний чи пасивний.

Зрозуміло, під активним я маю на увазі лижі, сноуборд і хайкинг по горах і лісі, а під пасивним лежання на пляжі і хайкинг від басейну до моря чи ресторану :-)

Також треба віддавати собі звіт, що на море більш висока вологість і спека там переноситься важче, ніж в горах. Це мій особистий досвід здорової людини і я на цьому наполягаю.

Якщо ви вирішили, що хочете купити морську дачу, то відкриваєте карту болгарського узбережжя в гуглі і дивіться який рельєф місцевості вам більше підходить. Справа в тому, що болгарське Чорномор'я ділиться на північну і південну - роздільником прийнято вважати гору Стара Планина, яка плавно спускається в море.

До північного Черноморью відносяться такі міста і курорти як:

І інші поруч - дивіться по карті.

До південного Чорномор'я відносяться такі міста і курорти як:

І інші поруч з ними - дивимося карту.

Вид на Несебр з міста Святий Влас

В чому різниця? Чесно кажучи, це важко пояснити словами, але різниця є. Я зазвичай рекомендую не полінуватися і не тільки подивитися фотографії в інтернеті, але і проїхатися самим по всьому узбережжю. Якщо почати з раннього ранку і не поспішаючи їхати вздовж узбережжя, то до пізнього вечора можна доїхати від румунського кордону до турецької. Або навпаки. Навіщо це робити за один день? Так очевидніше різниця. Але можна і не морочитися - я не наполягаю 🙂

Офіційно різниця в:

• температурах - на південному спекотніше на пару градусів;
• рельєф місцевості - на північному більше денівіляція.

Також прийнято вважати, що на північному узбережжі більше дощів. А ще для Варни характерно історичне переважання російськомовного населення і в середньому більш високі ціни, ніж на південному узбережжі. Я кажу про цінах на нерухомість : Покупку і оренду.

Коли ви визначилися з узбережжям, вибирайте курорт або місто. На узбережжі можна жити і в містах - все приморські міста в якійсь мірі курорти. Різниця тільки в тому, що в містах живуть не тільки туристи і курортники, і тому ціни там можуть бути більш демократичні (на все), вибір товарів і послуг набагато більше, ніж на чистому курорті, але при цьому гуляти по центру в мокрих трусах вже не так допустимо, як на курорті. Тут ви повинні добре подумати, який спосіб життя відпочинку для вас важливіше.

Визначившись з курортом, вибирайте лінію. Всі знають, що на курортах прийнято визначати першу лінію від моря (або від підйомника), другу, третю і так далі. Скільки метрів між ними? У Болгарії немає чіткого регламенту і кожен продавець нерухомості прагне присвоїти своєму об'єкту першу або другу лінію - адже так престижніше і можна виправдати ціну 🙂 Тобто номер лінії це ступінь віддаленості від пляжу. Третя лінія буде означати, що ви будете йти до пляжу від свого будинку приблизно від 15 хвилин до 30. А на Сонячному Березі це взагалі незрозуміло. Тому, купуючи курортну нерухомість, треба все дивитися самим своїми очима.

Перевага першої лінії полягає в близькості до пляжу і в хороших видах з вікна, якщо ваш апартамент дивиться на море. Недоліки - в шумі від відпочиваючих і сильному бриз.

На другий і третій лінії хороший вигляд буде тільки з верхніх поверхів. Також хороший вигляд буває на курорті Святий Влас з дуже віддалених комплексів. Тому що Святий Влас знаходиться на тій самій горі, яка плавно спускається в море. Перевага життя на курорті Святий Влас полягає виключно в хороших видових характеристиках і красі самого курорту Динева Резорт . Інакше, ходити пішки з пляжу на гору рідкісне за своєю сумнівності задоволення. Тому всі видалені комплекси пропонують зимові гаражі і паркінги. Ну майже все.

Практично те ж саме можна сказати і про північному узбережжі, але з деякими поправками. Наприклад квартал Траката в Варні теж знаходиться на пагорбі над морем - але на площині, тому не з кожної хати там можна побачити море.

Визначившись з лінією, вибирайте будинок і апартамент. Вибираючи будинок, дивіться яка у нього територія, скільки басейнів і інших "загальних частин" - за це треба буде платити.

Комплекс з підтримуваної територією

При виборі апартаменти в Болгарії завжди треба враховувати одну важливу річ - підтримка. Тобто, купивши апартамент в комплексі, ви візьмете на себе зобов'язання щорічно платити певну суму обслуговуючої компанії. При покупці ви будете підписувати два договори: попередній договір і договір підтримки .

Пам'ятайте, що підтримка не стосується конкретно вашого апартаменти - це підтримка території і загальних частин: сходів, даху, басейнів, поливання трояндових кущів і зміна лампочок в ліхтарях.

Дуже важливо звертати увагу на площу квартири - скільки з неї дійсно корисною, а скільки припадає на тераси і загальні частини. Ви повинні вирішити, чи потрібно вам стільки терас і чи не занадто багато спільних частин в цьому комплексі. адже щорічний податок на нерухомість, податок за угодою і сума обслуговування будуть залежати від цих метрів.

Також необхідно враховувати, що болгарська метр довша російського . Це означає, що в Болгарії площа вважається по зовнішньому периметру, тобто ширина стін теж входить в площу - але ви ж не будете в них жити. Заходячи в квартиру, при огляді, відразу оцінюйте площа і питайте яка вона за документами. Майте на увазі, що кожен рік вам доведеться за все це платити.

Комплекс з басейном

І ще трішечки шити ...

Якщо ви думаєте, що купивши собі дачу, зможете окупити її зміст, здаючи її в оренду на один місяць в сезон, а в два інших жити самостійно (або навпаки), то тут ви сильно помиляєтеся.

1. Якщо ви купите нерухомість в Апартотель, який буде здавати ваш апартамент в оренду, то вибирати, коли відпочивати вам не доведеться: у них є свої графіки. А якщо ви виберете собі найкращий місяць, а інші залишите в оренду, то швидше за все ваш апартамент просто не здаватимуть. Зіллють по тихому. Але при цьому відсоток за послугу братимуть. Можете не сумніватися.

2. Попит на оренду курортного житла сильно нижче пропозицій. У ВСІХ вже є свій кут в Болгарії! Жартую 🙂 Але частка правди в цьому жарті є. Власники хочуть здавати дорожче, курортники хочуть знімати дешевше. В результаті виграють болгарські мережі апартотелей, про які я писала в першому пункті. Але там такий маленький заробіток, якого не вистачає ні на що. Зате вашу квартиру курортники уделают по повній! Загалом, тут все залежить від вашого везіння і гидливості. Якщо вважаєте, що шкурка вичинки не варта, то несете всі витрати самі і не намагаєтеся заробити на оренді. Кого цікавить порядок цифр - запитуйте у ріелтора, який робить вам пропозиції.

Нерухомість для ПМЖ

Купуючи нерухомість для постійного проживання, ви відштовхуєтеся в основному тільки від власного добробуту. Є гроші - купуєте велику квартиру в центрі міста, немає - купуєте те, що можете собі дозволити.

Відмінність заміської нерухомості від постійної полягає лише в тому, що остання повинна знаходиться в населених пунктах, бажано містах. Тобто там, де люди живуть постійно і є розвинені комунікації у вигляді шкіл, лікарень, поштового зв'язку, банків, мережевих магазинів, міського транспорту і так далі.

Найбільшими містами в Болгарії на сьогоднішній день є:

Російськомовне населення сконцентровано в столиці - Софія, потім в двох великих приморських містах Варна і Бургас і потім вже Пловдив, і інші міста поменше.

Агенти не люблять підшукувати міську нерухомість (для ПМЖ), тому що тут дуже високий відсоток порожніх переглядів і дуже низький відсоток винагороди. Тому, якщо хочете щоб до вас поставилися уважніше, дайте агенту свій відсоток за пошук і підбір. Як правило, це 3%. Тому що від забудовника цей агент теж отримає не більше 3%, а може ще доведеться ділитися з іншими агентами. У порівнянні з курортної, де забудовник дає агентству 10%, - міська нерухомість для продавців абсолютно неприваблива. Але вам же треба десь жити. Тому треба зацікавити агентів.

Охочі подивитися як виглядає міська нерухомість в Болгарії, можуть погортати статті з фотографіями за тегом " квартали Софії ".

Якість болгарської нерухомості

Будівельні матеріали на складі

Це найважчий момент. Тут не варто сильно спокушатися. Якість болгарської нерухомості , В тому сенсі як це слово розуміє російська людина, сильно нижче плінтуса. Тобто в прямому сенсі часом навіть плінтусів немає - типу дизайн такий. Плитка крива і коса, підлоги ходять або їх взагалі немає - тут прийнято стелити лінолеум або ковролін прямо на бетон. Прямих кутів немає від слова зовсім, або вони досить умовні. Навіть погулявши по старих містах ви можете побачити прекрасні зовні будинки, що стоять гострим кутом, тупим кутом, круглим кутом і так далі, назовні. Усередині часто-густо скошені стелі (на останніх поверхах), відсутність укосів і підвіконь. Тобто вони у них зовні, а всередині вікно зі стіною йде врівень . нормальним вважається душ в підлогу . Загалом, не варто падати в непритомність при першому ж огляді. Болгарська нерухомість така дешева не просто так - вона цього заслуговує. Якщо вам здається, що вона дорога, значить вам зовсім не варто нічого тут купувати і навіть дивитися.

Зрозуміло, не всі люди живуть в таких апартаментах. Маса населення будує будинки під себе і робить собі якісні міцні і красиві ремонти. Іноді таку квартиру можна випадково купити, але це велика рідкість і на це не варто розраховувати.
Загалом, я пропоную знизити планку своїх очікувань за якістю болгарської нерухомості. Тоді і дивитися стане легше.

Старий житловий фонд в Софії: будинки, побудовані 50 або 100 років тому. Для нормального життя непридатні або вимагають величезних капіталовкладень.

Важливо!

Перш ніж писати в агентство нерухомості , Ви повинні визначитися зі своїми цілями і бажаннями, і як можна тверезіше дивитися на речі. Сформулюйте свої вимоги, а якщо не можете висловити, просто поясніть чого б вам хотілося.
Відштовхуйтеся від реальності. Не треба писати: "знайдіть мені найдешевшу квартиру". Вам ніхто не відповість. На такі запити, як правило, відповідають шахраї , Тому що вони думають, що це пише дурна людина, у якого немає грошей на нерухомість, але є кілька тисяч евриков, на які його можна буде розвести, пропонуючи "дешеву недвіжкі". Адже всім відомо, що при вигляді халяви, у людей геть вимикається мозок.

Агенту потрібно писати ту суму, яку ви хочете витратити на покупку нерухомості і ще мати 5% плюсом на її оформлення.

Потрібно чітко розуміти, що чим менше у вас грошей, тим гірше вибір і більше шансів нарватися на обман.

Вартість нерухомості в Болгарії складається з її місця розташування, якості і історії. Історія це колишні господарі, обтяження у вигляді боргів, банківських застав або трупів.

Щоб зорієнтуватися на болгарському ринку нерухомості - досить знати середню вартість квадратного метра в тому місці, де плануєте купити апартаменти. А далі все просто, на вибір два арифметичних дії:

• множте середню вартість на кількість метрів передбачуваної майбутньої покупки;
• розділіть свій бюджет на бажану кількість метрів.

Отримані цифри не повинні особливо розходитися з реальністю.

Тобто, якщо вам пропонують троячку у Влас за 25000 євро, то ви повинні злякатися. Завжди ставте питання, чому така квартира коштує так мало або так багато: наприклад, якась 15-метрова студія в 5 км від моря, продається за 50000 євро. Це теж маячня, тому що нерозумно дорого.

Особливості болгарських ріелторів

Про опалення в Болгарії

Остання статистика по нерухомості в Болгарії

віддячити автора

Чашкою кави.

Скільки в Болгарії російських власників нерухомості