Як відкрити готель з нуля?

1. Як відкрити готель з нуля?
2. Що потрібно знати про відкриття готелю?
3. Скільки коштує відкрити готель? Початкові вкладення.
4. Чи вигідно відкривати готель?
5. Вирішили відкрити готель, з чого почати?
6. Яку готель побудувати: готельний комплекс або міні-готель на 10-30 номерів?
7. Де і як побудувати готель?
8. Чи можна відкрити міні готель в житловому будинку (в квартирі)? Як відкрити готель в приватному будинку...
9. Які документи потрібні на будівництво готелю?
10. Що входить до складу приміщень та їх призначення? Житлова частина, громадська, технічні приміщення...
11. Які вимоги до відкриття готелю?
12. Як запустити готель в роботу з нуля?

У своїй практиці фахівці компанії «Фанталіс» постійно стикаються з великою кількістю питань від клієнтів, які тільки задумалися про відкриття готелю, міні готелю або заміської бази відпочинку. Питань завжди багато і кожен проект по-своєму унікальний, навіть якщо спирається на успішно реалізовану схему. Як і в будь-який інший галузі, знайти універсальне рішення для всіх ситуацій не представляється можливим.

У цьому матеріалі, фахівці компанії «Фанталіс» розкажуть про те "як відкрити готель з нуля" і відповісти на найбільш поширені запитання та дати розуміння, з чим доведеться зіткнутися в процесі роботи зі створення готельного бізнесу.

Як відкрити готель з нуля?

Відкрити готель - це не тільки спосіб розширити свій інвестиційний портфель престижним бізнесом, а й реальна можливість вплинути на регіон, в якому цей готель розміщена, поліпшити навколишнє середовище, а також наочно висловити свої особисті погляди, інтереси і принципи. Найчастіше люди, охочі інвестувати в готельний бізнес, приблизно уявляють, яким має бути їхнє майбутнє дітище, і навіть в декількох варіантах. Але у тих, хто був мало пов'язаний з цією сферою, виникають труднощі з вибором конкретного варіанту.

Перед запуском проекту в першу чергу потрібно визначитися з типом готелю, обсягом інвестицій і бажаним прибутком, після цього розробити бізнес-план, на підставі якого будуть прийматися рішення. Далі починаються роботи по: проектування, оформлення документації, будівництва, закупівель, пошуку співробітників і маркетингу.

Найчастіше, для виконання цих робіт залучаються досвідчені сторонні організації, які допомагають впоратися як з нюансами проектування або закупівель, так і з складанням регламентів або управлінням. Дуже важливо при виборі такого підрядника, дивитися на досвід реалізованих проектів саме в сфері готельного бізнесу.

Що потрібно знати про відкриття готелю?

Відкриття готельного об'єкту - це складний, комплексний бізнес, в якому велику роль відіграють не тільки різні технічні моменти, але і людський фактор.

Розміщення гостей основна, але не єдине завдання. Необхідно передбачити всю супутню інфраструктуру і процеси: точка харчування, організація розважальної складової, догляд за територією, управління персоналом, постачання (закупівлі, транспортна та складська логістика), ремонт і модернізація устаткування і оснащення, маркетинг, продажі, бронювання.

Готель ще належить побудувати, а опрацювати дизайн і всю необхідну інфраструктуру необхідно ще на початковому етапі. Запуск готелю - це робота команди професіоналів різного профілю.

Найчастіше, спеціалізація учасників проекту ніколи не була пов'язана з реалізацією об'єктів саме в готельному бізнесі. Наприклад: інвестор не надто глибоко опрацьовує бізнес-план, залишаючи «дрібниці» на майбутнє, отримує занижені очікувані витрати, з цим планом йде до проектувальників зі звичайного бюро, ті роблять проект, заснований на рішеннях для житлових будинків; в процесі будівництва без авторського нагляду трапляються неминучі недоліки; при закупівлі замість обраних дизайнерами предметів віддається переваги дешевшим аналогам; персонал наймається в останній момент, а реклама запускається, коли все вже готове. В результаті, якщо залучалися досить компетентні фахівці, виходить цілком пристойний на перший погляд готель, в який, нехай і не відразу, починають приїжджати люди.

І все ж при такому підході очевидні деякі неминучі проблеми:

• мала завантаження в перші місяці,
• невідповідність закупленого обладнання навантажень,
• витрати на розваги та обслуговування, невраховані в «зразковому» бізнес-плані.

Є і менш очевидні моменти:

• упущена економія при прокладанні інженерних мереж,
• економія на комунальних платежах,
• непродумана логістика переміщення гостей та персоналу,
• оснащення номерного фонду неспеціалізованим обладнанням - наприклад, використання побутових переносних фенів, замість стаціонарних, монтованих на стіни санвузла, і подальша втрата перших.

Так через неправильне вибору сторонніх фахівців, знижується прибутковість готелю і терміни його окупності, тобто через економію ще на найпершому етапі утворюється величезна кількість упущень, прямо б'ють по кишені власника.

Ретельно складений план в такому складному бізнесі потрібен в першу чергу самому інвестору. Але так як для його розробки потрібно розбиратися в готельних технологіях і знати ситуацію на ринку, краще звернутися до професіоналів цієї сфери якщо не за повним бізнес-плануванням з усіма необхідними дослідженнями, то хоча б за консультацією.

Наступна фаза, на якій теж вкрай бажано мати розбираються в готельному справі співробітників, це дизайн і проектування. Саме від їх роботи будуть залежати привабливість, ергономіка і зручність обслуговування готельного комплексу. І хоча грамотна команда дизайнерів і архітекторів, які не спеціалізуються саме на готельному бізнесі, створить гарний проект, в процесі розробки їм доведеться доходити до безлічі деталей своїм розумом, витратити більше часу, при цьому існує ймовірність випустити з уваги моменти, які характерні виключно для цієї сфери. І це призведе до певних фінансових втрат.

Крім раціональної реалізації різного готельного функціоналу команда, яка працює над проектом, повинна врахувати особливості ландшафту і регіону таким чином, щоб заощадити кошти замовника як на етапі створення, так і в подальшій роботі готелю. Тобто вони створять в рамках зазначеного бюджету в бізнес-плані проект, який буде більш привабливим для клієнтів, зручніше для працівників і менш витратним в обслуговуванні, а значить, окупається швидше.

Окремо варто звернути увагу на питання постачання об'єкта спеціалізованим обладнанням. Посередники можуть мати пріоритетних постачальників, продукцію яких будуть посилено просувати. Є компанії, які займаються готельним procurement, тобто шукають все необхідне по виробникам і дилерам. Також з'являються сайти-гіпермаркети готельного сегменту з можливістю замовлення онлайн і доставки продукції в усі регіони Росії.

Організаційні роботи, що передують відкриття, теж мають свою специфіку. Найбільш яскраво вона виражена в складанні внутрішньої документації, підборі штату, а також маркетингової компанії. Важливо підібрати керуючий персонал, який буде справлятися зі своїми завданнями, набирати підлеглих і добре взаємодіяти один з одним. Для нього вже повинні бути складені інструкції і регламенти. Тому підготовка до відкриття починається за рік або хоча б півроку.

Для управління зазвичай створюється керуюча компанія, в яку входять набрані керівні співробітники. Їх завдання підбір молодшого персоналу і частина паперової роботи. Додатково, може бути корисний консалтинг у вже існуючій КК, або замовлення у неї деякої частини робіт. Можна укласти договір про повну управлінні з подібною компанією.

Паралельно ведеться маркетингова компанія: створюється сайт, реєстрація об'єкта в інтернет-сервісах, договору з туроператорами і так далі.

Скільки коштує відкрити готель? Початкові вкладення.

На вартість готелю найсильніше впливають його категорія (зірковість) і розмір номерного фонду. Чим вони більші, тим вище доходи і витрати. Зрозуміло, у кожного кейса свої особливості, тому ми будемо оперувати зразковими сумами.

Розглянемо середню вартість одного номера, в яку також закладені витрати на загальні зони. В цілому по світу це близько 40-80 тисяч для економ-сегмента, 80-120 для трьох зірок, 120-200 для чотирьох і більше 200 тисяч доларів для п'ятизіркових. На ці витрати можна орієнтуватися і в Росії, тому, щоб представити приблизну вартість створення готелю з нуля, помножте їх на бажану кількість номерів.

Поетапні витрати:

1. Планування і початкове проектування - 0,5-10 млн. Рублів.
2. Робоче проектування - 1000-4000 рублів за м2.
3. Будівництво - конструктивна частина коштує приблизно, як у інших комерційних будівель, а ось комунікації (до половини всієї вартості будівництва) і обробка сильно залежать від кількості зірок.
4. Комплектація (FF & E) - 0,25-2 млн. Рублів за номер, залежить від категорії; Проте 12,5 тисячі рублів за м2.
5. Підготовка до відкриття - реклама (2-3 млн. Рублів), написання регламентів на кожну позицію (до декількох мільйонів рублів), підбір співробітників, їх ФОП і закупівля витратних матеріалів (OS & E) на перші місяці роботи, церемонія відкриття.
6. Потрібно закласти в бюджет також непередбачені витрати, які можуть трапитися до виходу в нуль.

Розглянемо окремо комплектацію. Економія на FF & E - покупка не спеціалізованого готельного обладнання, а звичайного - призведе до форс-мажорів через поломки, а також до швидкої заміни зношеного на нове, що зазвичай не враховують в бюджеті зовсім або враховують, але з надією на оптимістичні терміни виходу в плюс і заміни всього з прибутку. А спеціальні готельні, ресторанні, комерційна меблі і техніка коштує значно дорожче мас-маркету.

Вхід з меншими грошима можливий. Але працює такий принцип: у невеликих об'єктів і доходи невеликі. Це пов'язано з тим, що є мінімальний необхідний штат співробітників, який можна порівняти у готелів невеликого і середнього розміру. Фонд оплати праці - значна частина витрат, і для цих двох готелів він буде приблизно однаковим. При цьому в першому через меншої кількості номерів доходи будуть нижчими ніж у другому. А якщо номерний фонд виявиться недостатньо великим, можлива навіть робота в нуль або зовсім в мінус.

З іншого боку, чим простіше об'єкт, тим швидше він окупається. Наприклад, інвестор замість класичного готелю може вибрати сезонну турбазу з низькою вартістю житлових будівель, з мінімальним набором послуг (причал, мангали, будинки з міні-кухнею, де гості самі організовують собі харчування) - ціна за номер там теж буде маленькою, але високе завантаження і скорочення витрат на зимовий обслуговування дозволять досить швидко вийти в плюс. Тут важливо співвіднести свої можливості і бажаний прибуток. Навіть з декількома мільйонами рублів можна організувати найпростішу базу відпочинку (кемпінг, баня, мінімум послуг), вона швидко окупиться, але розміри прибутку не дозволять віддати цей бізнес на управління найманим робітникам, на це просто не вистачить грошей. У такому випадку мова йде не про традиційному бізнесі, а про самозайнятості, коли розробка, управління та багато різних додаткових функцій лягають на плечі власника і, можливо, його сім'ї.

Тому вартість заміської бази відпочинку зазвичай становить до 60-80 мільйонів рублів, вартість же повноцінного готелю на 100-150 номерів стартує від 200 мільйонів.

Чи вигідно відкривати готель?

Готельні об'єкти поступаються за прибутковістю більшості інших видів комерційної нерухомості. EBITDA близько 25-30%, хоча може доходити і до 35%.

Доходи залежать від RevPAR (середньої вартості номерів та середнього завантаження) і від реалізації додаткових послуг (приносять до 70% від прибутку).

Основні витрати в процесі діяльності - ФОП (зарплати), комунальні послуги, закупівлі.

Робота з персоналом безпосередньо впливає на прибуток будь-якого готелю. Персонал повинен мати високу кваліфікацію - це важливо для підтримки репутації закладу та реалізації супутніх послуг. Додаткова складність у цьому питанні обумовлена ​​таким фактором, як сезонність - при недостатній завантаженні співробітники «простоюють», а при піковому їх може не вистачати. Потрібно підібрати оптимальний розмір і склад штату, при цьому уникати втрати вже навчених кадрів. Грамотна робота з персоналом - запорука гнучкості підприємства, що в умовах сучасних реалій, є незаперечною перевагою.

Загальний принцип такий: чим дорожче проект, тим довше він окупається. Чим він дешевше, тим швидше поверне гроші, але в цілому фінансовий потік буде невеликою. Тому, коли мова йде про великі інвестиції, цікавіше виявляються дорогі готелі, окупність яких довше, але і прибуток більше.

Для більшості проектів можна говорити про термін окупності в 8-12 років. Міські готелі окупаються швидше аналогічних заміських через відсутність великих витрат на благоустрій території, створення нової мережі комунікацій.

Вирішили відкрити готель, з чого почати?

Все починається з визначення бізнес-концепції. Тут важливо правильно зрозуміти свою аудиторію, від неї залежать і загальний стиль готелю, і співвідношення площ, і наявність додаткових послуг. Щоб з'ясувати, хто і на який термін буде приїжджати до вас, проводиться ретельне маркетингове дослідження. У ньому аналізуються конкурентні пропозиції, попит, цільова аудиторія. В результаті стає зрозуміло, що затребуване і може «вистрілити», очікуваний MPI (market penetration index) проекту, який буде завантаження при різній кількості номерів.

У разі, коли всі очевидно, є концепція і немає залучення додаткових інвестицій, етап маркетингового дослідження може бути пропущений. Коли зрозуміла концепція, можна складати технічне завдання.

Технічне завдання повинно складатися готельним технологом, який розуміє, як влаштований цей бізнес, знає робочі нюанси і тому може розписати вимоги до всіх систем. Розписуються вимоги до площ, складу приміщень, обладнання. Чим далі від цієї сфери виконавці - дизайнери й архітектори - тим докладніше повинно бути завдання. Якщо ж у бюро великий досвід в готельному сегменті, їм для початку робіт досить продуманої концепції.

На підставі отриманої інформації і техзавдання вже можна зробити попередню фінансову модель, яка допоможе зрозуміти необхідність коригувань: перерозподіл номерного фонду або складу додаткових послуг, виділення орендних площ. Після складається бізнес-план з розрахунками: бюджетом на відкриття справи, витратами і очікуваннями по прибутку.

На базі ТЗ розробляються планувальні рішення, а наступний дизайн-проект остаточно визначає стиль готелю. Він включає в себе візуалізації екстер'єру, інтер'єрів, ландшафту і проектну документацію, необхідну для отримання дозволу на будівництво.

Бізнес-концепція, бізнес-план і попередній архітектурний проект - це той набір документів, який потрібен для прийняття інвесторами рішення про участь в проекті, а також для отримання кредитів в банках.

Яку готель побудувати: готельний комплекс або міні-готель на 10-30 номерів?

Доходи залежать від завантаження номерного фонду і продажу послуг. А витрати - від розміру фонду оплати праці, вартості комунальних послуг, витрат на закупівлі. При цьому є мінімальний необхідний штат, і його розміри майже не відрізняються в готелі на 20-50 або на 100-200 номерів через низку обов'язкових позицій. Тобто одна з головних статей витрат в міні-готелі (якщо це не сімейний проект по типу самозайнятості) порівнянна з повноцінним комплексом, а ось доходи не можна порівняти.

Для того, щоб проект приносив прибуток, краще орієнтуватися на фонд від 60 номерів для туристичної бази і від 100-150 для повноцінного заміського або міського готелю.

Де і як побудувати готель?

Відповідь на це питання залежить від ідеї, яку ви вкладаєте в проект, і від результатів маркетингового дослідження. Поруч повинні бути природні центри тяжіння, які самі по собі забезпечують вас клієнтами.

Для міських готелів - все залежить від сегмента: MICE, туристичний, бутик-готель, хостел - у кожного напряму свої вимоги до оточення. В MICE - поруч повинні бути ділові об'єкти: великі офісні і експо-центри. Турбізнес - це район історичної забудови та культурних об'єктів, або море - то, заради чого приїхали в місто. Хостел по можливості орієнтується на ті ж місця. Бутік-готелю потрібно місце, яке підкреслює його ідею, при цьому воно повинно перетинатися з діловими або туристичними районами, бажана зручна дорога у всіх напрямках.

Для заміських готелів - це класика: ліс і водойма. Існують готелі в чистому полі без водойми поблизу, але це завжди додаткові витрати на створення того, заради чого сюди будуть приїжджати. За містом краще віддати перевагу більш дорогому ділянці, але з хорошими видовими характеристиками, де додаткові вкладення в ландшафт не будуть потрібні. Крім того, важливі комунікації, витрати на підведення їх до території можуть перевищувати вартість самого ділянки. Потрібна під'їзна дорога, яка враховує можливу завантаженість і сезонність. Не варто забувати про віддалення ділянки від найближчого міста чи обласного центру.

Ділянка повинна бути недалеко, але в стороні від шосе. Оптимально, якщо присутні всі або хоча б деякі інженерні мережі (електрика, газ, вода).

Склад приміщень и загально зон, вибір технологій и матеріалів - все це візначається дизайн-проектом, відповіднім чіннім нормам и одобрения Експертизою; будівництво ведеться за розробленою робочої документації. Якщо ви наймаєте місцевого підрядника, краще вдатися до авторського нагляду, це дозволить уникнути порушень і домогтися повної відповідності результату проекту.

Чи можна відкрити міні готель в житловому будинку (в квартирі)? Як відкрити готель в приватному будинку або в квартирі?

Готель не можна створити ні в житловому приміщенні, ні навіть просто на землі ІЖС. Підходить нерухомість тільки комерційного призначення, а ділянка повинна відноситься до земель поселень або рекреаційного призначення.

Деякі житлові об'єкти можна перевести в нежитлові, і це єдиний варіант для реконструкції квартири або будинку під готель.

Які документи потрібні на будівництво готелю?

1. Документи на земельну ділянку.
2. Проект, план ділянки, робоча документація (креслення і тексти для будмайданчика).
3. Дозвіл на будівництво (отримують після експертизи проекту).
4. Договір з будівельними організаціями.

Які приміщення повинні бути в готелі?

Крім номерного фонду в готелі є зони громадського користування (лобі, ресторани, адміністративні, підсобні та технічні приміщення). Частина площ може бути комерційною, під здачу в оренду.

Що входить до складу приміщень та їх призначення? Житлова частина, громадська, технічні приміщення (приміщення побутового обслуговування).

Житлова частина представлена ​​номерами різних категорій у вигляді кімнат з санвузлом, блоків кімнат або окремих будівель (наприклад, на туристичній базі).

Основні громадські зони - це лобі, конференц-зал та підприємства харчування. Також можливі басейн, фітнес-зал, перукарня, камери схову, хімчистка, бібліотека та інше. Зараз популярність набирає open lobby, більш відкрита загальна зона, коли лобі доповнено баром і не відгороджене від ресторану. Основні зони зазвичай знаходяться на першому поверсі.

До громадських приміщень належать і адміністративні (для працівників адміністрації), і підсобні (холи, білизняні, комори, санвузли, кімнати для співробітників), і технічні (котельня, вентиляційна камера, кімната електрообладнання, насосні та інше). Вони найчастіше винесені в підвал або в рамках необхідного заплановані на кожному поверсі.

Які вимоги до відкриття готелю?

1. Підприємство повинно пройти всі перевірки і володіти повним пакетом документів. Спеціальної ліцензії на надання готельних послуг немає.
2. Ще до будівництва, проект пройшов перевірку на дотримання нормативів, тому побудовані будівлі перевіряють на відповідність проекту.
3. У ресторані повинна бути ліцензія на торгівлю алкоголем, співробітникам потрібні санітарні книжки.
4. У 2017 році прийняли закон про обов'язкову класифікації, тому тепер додалося підтвердження категорії (зірок).

Які дозвільні документи і їх види потрібні для відкриття готелю?

Перед відкриттям готелю знадобляться документи на:

1. Право власності на землю і приміщення.
2. Юридична особа або ІП.
3. Сертифікат відповідності категорії. Присвоєння зірок стало обов'язковим у 2017 році. Можна отримати до 2020 року в залежності від типу готелю.
4. Підтвердження дотримання всіх норм. Отримують після перевірок.
5. Контрольно-касовий апарат.
6. Ліцензовану діяльність (підприємства харчування, алкоголь, хімчистка, перукарня та інше).
7. Вивіску і рекламу.

Крім того, внутрішні документи: бренд-бук, службові інструкції, статут, схема евакуації, книга відгуків та пропозицій та інше.

Як запустити готель в роботу з нуля?

В рамках підготовки до відкриття потрібно одночасно провести роботу за кількома напрямками:

1. Комплектація. Пошук і замовлення FF & E, відповідного дизайн-проекту, доставка та збирання на місці. Процес необхідно запустити мінімум за 12 місяців до дати відкриття.
2. Створення сайту. Він повинен почати повноцінне функціонування за 6 місяців до початку роботи готелю.
3. Зареєструватися в OTA (системах онлайн-бронювання), почати приймати бронь. Домовитися з туристичними агентствами. Знайти корпоративних клієнтів, укласти з ними договори. Робота в цьому напрямку повинна початися за півроку до відкриття.
4. Складання регламентів та інструкцій, вибір PMS (системи управління готелем). Це не тільки допоможе задати єдиний рівень сервісу, але і заощадить час на навчанні кожного співробітника. Ці процеси можуть зайняти до 12 місяців роботи.
5. Створення стандартів F & B (food & beverage, харчування).
6. Підбір співробітників. «Керуючий відділ» (директор-керуючий, фінансист, головний закупник, начальник служби F & B, керівник служби HK (House Keepig), маркетолог, юрист, головний адміністратор) за 6 місяців до початку роботи. Решта персоналу, зазвичай, підбирається «Керуючим відділом». За 1-2 місяці до старту, весь штат повинен бути укомплектований і навчений.
7. Потрібно закупити OS & E (операційні витратні матеріали) на перших порах: витратні hotel amenities (засоби гігієни, рушники та інше), службові (диспенсери, побутова хімія, серветки), адміністративні дрібниці (канцелярка) і продукти харчування.

Коли комплекс готовий до роботи, потрібно організувати церемонію відкриття. Її бажано провести в два етапи: пробне і офіційне відкриття. На предоткритіе зазвичай запрошені команда, яка працювала над підготовкою, співробітники, їхні родини, друзі, і завдання стоїть не просто відсвяткувати добре виконану роботу, а й протестувати персонал в «умовах, наближених до бойових». На офіційне відкриття, висвітлене в пресі, запрошуються корпоративні клієнти, з якими був налагоджений контакт, а також представники туристичного бізнесу регіону, яким в урочистій обстановці демонструється створений готельний продукт.

Обидва етапи передбачають максимальне використання всього готелю, роботу персоналу «всерйоз», гості користуються всіма послугами готелю (як правило, безкоштовно), проживаючи в ньому до кількох днів. Офіційне відкриття може бути доповнено реальними клієнтами, попередньо заброньовані номери в рамках акції.