Коротко про головне
Цей рік приніс сонячної Греції безліч труднощів: новини про вибори і перемозі лівого опозиційного уряду з його ідеями реформ і реструктуризації боргу країни, можливий вихід держави з Єврозони, референдум, розбурхують кров заголовки новинних стрічок ... Все це безумовним чином позначилося на потенційних покупців нерухомості, які в більшості своїй відклали покупку цікавих і ліквідних об'єктів «до кращих часів». Експерти відзначають, що оптимізм, що спостерігався на ринку житла Греції в кінці 2014 року і супроводжувався зростанням цін, нівелювався, а кількість угод упала.
Але кризова ситуація створила справжній ажіотаж запитів на грецьке житло: безліч покупців намагалися придбати його за цінами, нижчими від ринкових. Як на нашому порталі, так і на сайтах, що спеціалізуються на продажу нерухомості в Греції, влітку цього року кількість відвідувачів із запитами грецького житла буквально зашкалювало. Однак реальний попит з боку росіян знизився на порядок в порівнянні з 2014 роком - багато в чому через значне ослаблення позицій рубля по відношенню до долара і євро.
Ринок уже почав відновлюватися після подій літа, на нього повертаються інвестори, що відклали угоди або прийняття рішення на початку року. Переважно це закордонні клієнти, оскільки внутрішній попит в даний момент не дуже високий. Потенційні покупці виявляють інтерес до об'єктів для постійного проживання, в межах міст, в безпосередній близькості до необхідної інфраструктури. До того ж, програма отримання ВНЖ в Греції при покупці нерухомості в цьому році була доповнена новими пунктами. Зокрема, тепер 5-річний вид на проживання можуть отримати не тільки власник житла і його сім'я, але і його батьки.
після кризи
Фахівці відзначають, що гостра фаза боргової кризи в Греції вже пройдена, але в країні залишилися його невеликі наслідки у вигляді банківського контролю, скасування якого планується урядом країни до кінця першого півріччя 2016 року. Основна проблема банківського контролю полягає в обмеженні на переведення в готівку грошових коштів. В даний момент дозволяється переводити не більше € 420 на тиждень. Однак це не заважає процедурі покупки нерухомості, оскільки оплата здійснюється банківським чеком - і проблема переведення в готівку коштів більше стосується продавців, а не покупців.
Експерти відзначають парадокс: громадяни Греції фінансово спроможні, незважаючи на те, що їхня країна є небагатим державою, котре переживає економічну кризу. До кризи жителі країни встигли «накопичити» як фінанси, так і нерухомість, і за рахунок цього вони продовжують «триматися на плаву» у важкі часи. І навіть в розпал банківської кризи, коли в банкоматі можна було зняти не більше € 70 на добу, жителі країни не панікували.
Також стало зрозуміло, що проблема біженців, що виникла в другому півріччі поточного року в багатьох державах Європи, не несе ніякої загрози для країни.
Що стосується спірних питань щодо членства Греції в Євросоюзі, то уряд країни прийняв рішення залишитися в ЄС - і продовжує виконувати свої зобов'язання перед «Трійкою».
З урахуванням цих чинників, Греція очікує стабілізації ринку нерухомості, а, в зв'язку з останніми подіями в Туреччині і Єгипті, - і збільшення туристичного потоку з Росії, що, як правило, веде до пропорційного збільшення попиту на житло.
Напрямки, популярні для інвестицій
У російських інвесторів в нерухомість Греції традиційно користуються попитом курорти на узбережжі з розвиненою інфраструктурою, доступні за допомогою цілорічних авіаперельотів. Однозначним фаворитом є житло півострова Халкідікі . Експерти відзначають, що він ідеально підходить як для любителів мальовничої природи і піщаних пляжів, так і для тих, хто цінує розвинену інфраструктуру. Після нього, з великим відривом, слідують Аттика (Передмістя Афін на узбережжі) і Салоніки .
У зв'язку поточною економічною ситуацією в Росії і помітним зниженням туристичного потоку, значно скоротилися і чартерні програми туроператорів - і, як наслідок, менше число інвесторів стали купувати нерухомість на островах Еллади: Криті , Закінтосі, Корфу , Родосі, Міконосе. Також сьогодні підвищився попит на інвестиційні проекти в містах, в яких ціни на житло починаються від € 10 000- € 15 000.
Об'єкти для інвестицій
Безумовно, вибір об'єкта нерухомості залежить виключно від побажань, фантазії і бюджету інвестора, але фахівці ринку рекомендують користуватися здоровим глуздом і купувати максимально ліквідні об'єкти, які в разі потреби можна буде з легкістю продати. Вони звертають увагу на можливість придбання вторинних об'єктів під реконструкцію, які найчастіше виявляються більш розумним і вигідним рішенням, ніж будівництво нерухомості «з нуля».
Найчастіше такі об'єкти розташовані недалеко від моря, в хороших, обжитих, зелених районах з розвинутою інфраструктурою. А одним з головних переваг може з'явитися більш велика площа будівлі і прилеглої до нього території, доступні до покупки. Обумовлено це прийняттям у 2011 році закону про легалізацію незаконно побудованих площ, а також узаконення приміщень, які використовуються не за призначенням (наприклад, нижнього поверху будинку, який офіційно був оформлений як підвал і нежитлове приміщення, а відповідно, площа якого не враховувалася при сплаті податків ).
У Греції діє досить суворе кадастрове законодавство: коефіцієнт забудови жорстко прив'язаний до площі і розташуванню ділянки. Так, на дільниці, розташованій поза населеним пунктом, будівництво дозволено на території площею не менше 4000 кв. м - звести на якій можна не більше 200 кв. м житлової площі. До 2011 року практично будь-яке будівництво в Греції була пов'язана з перевищенням власниками доступних норм.
Але в розпал фінансової кризи, коли Греція вишукувала можливі засоби для поповнення бюджету, власникам було дозволено легалізувати незаконно зведені квадратні метри шляхом одноразової сплати штрафів. Тобто поточний власник, а саме він несе витрати на повну легалізацію, сплачує мита і призводить метраж будинку і призначення приміщень до реального стану. Для цього на об'єкт виїжджає кадастровий інженер, який здійснює всі необхідні виміри, на основі яких розраховуються суми штрафів, які можуть становити як кілька тисяч, так і кілька десятків тисяч євро. Закон про легалізацію діє тільки на об'єкти, побудовані до 2011 року - нові об'єкти з площами, що перевищують норму, легалізувати не можна.
Процес зведення нових житлових об'єктів строго контролюється державними кадастровими органами, які на етапі будівництва кілька разів здійснюють перевірку. До того ж, дозвіл на реконструкцію отримати набагато швидше і простіше, ніж на будівництво нового будинку.
Безумовно, у нового об'єкта є маса переваг, адже його можна побудувати повністю «під себе». Але і ціна виявиться приблизно в два рази вищою.
формування бюджету
Представники провідних ріелторських агентств відзначають, що сьогодні, в століття високих технологій, ринок нерухомості є досить прозорим. Витративши незначну кількість часу і вивчивши сайти грецьких агентств нерухомості, потенційний покупець може реально оцінити приблизну вартість квадратного метра житла в обраному районі. Але варто враховувати, що якщо серед подібних трапляється пропозицію, значно нижча за ціною, то, на жаль, це не завжди означає, що пошук закінчено.
Найчастіше дешеві пропозиції не завжди так привабливі, як їх ціна, - і можуть нести цілий ряд потенційних проблем для покупця. До них можуть ставитися невдале розташування (в емігрантському або «кримінальному» районі) і неналежне експлуатаційний стан житла. Наприклад, на будинки, побудовані до землетрусу в Салоніках, банки не видають кредити, оскільки проживання в них небезпечно для життя. Бажають сильно заощадити можуть зіткнутися і з юридичними складнощами - об'єктами, оформленими як нежитлова нерухомість і т.д. Оскільки рішення всіх проблем лягає на плечі майбутнього власника, про ліквідності такого житла не може бути й мови.
Бажаючим зробити вигідну покупку фахівці рекомендують стежити за пропозиціями, які потрапляють в категорію «Гарячі об'єкти» на провідних порталах закордонної нерухомості - і які продаються з хорошою знижкою. Як правило, цікаві варіанти швидко знаходять свого покупця, тому рішення про перегляд і покупці краще не відкладати надовго.
ціни
Ціни на житло Греції падають протягом останніх 6 років, з початку світової фінансової кризи. В цілому по країні вони продовжують повільно знижуватися і в даний момент, хоча деякі райони демонструють стабілізацію. В кінці листопада Центробанк Греції офіційно заявив про зниження вартості нерухомості на 6% в поточному році, причому найбільше ціни впали на міську нерухомість Афін (-6,8%). Значно меншою мірою ціни знижувалися на курортах (3-4%).
Особливо чутливим до падіння цін виявився преміальний сегмент грецької нерухомості. Так, якщо раніше середня ціна ексклюзивної вілли на Корфу становила € 6 млн, то в 2015-му її можна було придбати вже за € 3 млн. Менше постраждали Халкідікі: тут трохи дорогих вілл, ціни на які в основному не перевищують € 3 млн. що стосується цінового сегмента € 150 000- € 500 000, то падіння вартості на такі об'єкти склало близько 5-10%, а максимальна знижка, на яку в нинішніх умовах може розраховувати зацікавлений клієнт, становить не більше 10%. До речі, це приблизно та сума, якої вистачить, щоб покрити витрати по угоді, сплатити податки і збори.
В середньому по Халкідікі вартість квадратного метра квартир на вторинному ринку становить € 700 € 800 - і € 1200 на первинному ринку. Для котеджів ціна варіюється від € 1200 до € 1500/1 кв. м., а для вілл починається від € 2500/1 кв. м. Найнижчий поріг вартості вторинної нерухомості у великих містах Греції - Афінах і Салоніках - становить від € 500/1 кв. м. Безумовно, в Греції можна знайти і більш недорогу нерухомість, але і її ліквідність буде значно нижче. Середня ж вартість квартир вторинного ринку Афін і Салонік коливається між € 400 і € 1000/1 кв. м, нові квартири обійдуться в € 1500 € 2000/1 кв. м. На Криті квадратний метр в квартирах коштує в середньому € 1200 € 1500, в котеджах - € 1500 € 2000, а на віллах - від € 3000..
Експерти відзначають, що поточні цінові показники - це фактичне дно ринку. Тому сьогодні вартість нерухомості Греції можна назвати сприятливою для покупки. Що стосується забудовників, то вони, як і власники грецького житла, не готові продавати об'єкти нижче собівартості - тому ще більшого зниження цін чекати не варто, а при здійсненні угоди розраховувати лише на розумні знижки.
Оренда
У Греції - країні з процвітаючим ринком туризму, безумовно, більш затребуваною є сезонна, тобто короткочасна курортна оренда . Експерти відзначають, що це хороша можливість заробітку навіть для невеликого приватного інвестора, оскільки показники зростання туристичного сегмента в Греції знаходяться на позначці 15-20% в рік. Так, в 2015 році, незважаючи на економічну та політичну нестабільність в країні, Греція б'є черговий рекорд, прийнявши 25 мільйонів туристів (для порівняння, в 2014 році ця цифра становила 21 млн). Найбільш цікавими регіонами для туристичної оренди фахівці називають Халкідікі з цілорічними рейсами з Москви, Аттика (приморські райони в передмісті Афін), а також великі острови (Крит, Родос, Корфу).
Переваги придбання або будівництва об'єктів під курортну оренду:
- Велика затребуваність курортної оренди і брак зручних якісних пропозицій на ринку.
- Середня прибутковість нерухомості в Греції становить близько 5%, однак при грамотному підході можна досягти значно більш високих показників, близько 7-8% річних для курортної оренди.
- Комплекси апартаментів найчастіше бронюються відразу на весь сезон великими туроператорами під своїх клієнтів, а також онлайн-ресурсами.
Ринок довгострокової оренди в Греції також починає зростати: сьогодні у інвесторів є можливість заробити на подальшому зростанні цін на нерухомість.
8 практичних порад покупцям грецького житла
- Для пошуку і здійснення операції вдавайтеся до послуг перевіреного ріелторського агентства.
- Не намагайтеся занадто сильно заощадити і купити об'єкт «задешево». Швидше за все, нерухомість з вартістю, значно нижчою, ніж середня ринкова, пов'язана з низкою проблем і не буде ліквідною. Таке житло дуже важко продати. Також не довіряйте агентствам і приватних маклерів, що виставляють занадто низьку комісію.
- Не відкладайте покупку! Саме зараз є можливість купити житло в Греції за максимально низькими цінами, купуючи цікаві і ліквідні об'єкти зі знижкою.
- Не забувайте про те, що власники нерухомості в Греції вартістю від € 250 000 мають право претендувати на отримання грецького ВНЖ. З 2015 року крім сім'ї власника це правило поширюється і на його батьків.
- Якщо ви не хочете залишатися в своїх володіннях в Греції, знайдіть надійну керуючу компанію - і здавайте житло в оренду для отримання доходу протягом туристичного сезону. У цьому випадку також буде важливо його розташування в популярному курортному місці.
- При покупці міської нерухомості, вибирайте об'єкт, розташований в центрі міста, а також в районах, в яких знаходяться університети.
- Не шукайте занадто багато об'єктів, оскільки після огляду 10-го будинку виникає проблема вибору.
- Не звертайте увагу на ремонт. Якщо це об'єкт з хорошим розташуванням і ціною, то найчастіше зробити ремонт на свій смак буде вигідніше, ніж шукати «ідеальне житло».
Портал HomesOverseas. ru дякує за допомогу в підготовці статті Наталію Ковальову ( Real Estate Services ), Вадима Дольменідіса ( Greece Invest ) І Демокріта Терсенова ( Grekodom ).
photocredits: flickr
Ольга Потягаева
HomesOverseas.ru
