Коротко про головне
Інвестиційні ринки Німеччини і Австрії сьогодні є еталоном, на прикладі якого можна розглянути ефективні способи вкладення коштів в житлову і комерційну нерухомість Європи. Постійно розвивається економіка, високі показники попиту, зростання цін, позитивна динаміка ринку в цілому і оптимістичні прогнози експертів - ось що приваблює до здійснення угоди як місцевих, так і іноземних інвесторів.
Маючи безліч точок дотику, ринки нерухомості Німеччини і Австрії, проте, мають свої нюанси - і пропонують покупцям різні способи отримання доходу. Розглянемо, що спільного є у цих країн, і якими унікальними особливостями володіє кожна з них.
Німеччина - економічний локомотив Старого Світу. Це найбільша за чисельністю населення країна в Європі, на неї ж доводиться найбільший ВВП серед всіх європейських держав. За цими показниками Німеччина впевнено випереджає як свого основного конкурента - Великобританію, так і три великі європейські економіки - Францію, Іспанію та Італію. Країна демонструє найнижчий рівень безробіття в Єврозоні - всього 4,1%. Населення Німеччини впевнено в завтрашньому дні і може гарантувати свою платоспроможність. Це нація орендарів: 60% німців знімають житло в оренду, що є найвищим показником в Євросоюзі. Експерти однозначно називають їх одними з найнадійніших орендарів в Європі - і, можливо, в усьому світі.
Австрія - одна з найбільш високорозвинених країн Європи і світу. Відкритість, прозорість, захист власності і інвестицій надають покупцям ефективно управляти своїми капіталами. Протягом багатьох років Австрія стабільно входить до престижного рейтингу Doing Business Світового Банку, займаючи топові позиції у двадцятці країн з найбільш сприятливими умовами для ведення бізнесу.
Ключовий фактор при плануванні інвестицій - надійність і захист коштів не тільки від ризиків, але і від інфляції. Експерти відзначають, що сьогодні зберігання коштів у банку і на ощадних рахунках приносить невисокі доходи, більшу частину яких «з'їдає» інфляція. Що стосується покупки акцій, то вона також пов'язана з ризиками - економічними, політичними і фінансовими. Тому ці два види інвестицій можуть розглядатися в короткостроковій або середньостроковій перспективі. Що стосується нерухомості Австрії, то фахівці відносять її саме до категорії довгострокових і надійних інвестицій з огляду на історичної стабільності ринку.
Особливості ринків нерухомості Німеччини та Австрії
Ринок нерухомості Німеччини вважається одним з найбільш стабільно зростаючих і високоприбуткових в Європі. У нього вкладають кошти покупці з усього світу - 45% угод відбувається за участю міжнародних інвесторів. Ціни на житлову нерухомість тут демонструють безперервне зростання протягом останніх 10 років. Це благодатна країна для інвесторів, які купують житлову нерухомість для здачі в оренду, оскільки, як згадувалося вище, більша частина населення Німеччини орендує житло на цілорічної основі.
Ось уже протягом 40 років ринок нерухомості Австрії стабільно зростає. Тимчасові кризи не сильно вплинули на загальну ситуацію динаміки і розвитку, оскільки держава регулює ринок оренди, а, відповідно, і ринок купівлі-продажу нерухомості. В цілому австрійський ринок відрізняється від інших європейських країн - і, особливо від Великобританії, Іспанії та Франції. Практично на всіх ринках Європи спостерігається різка динаміка як підйому, так і спаду вартості житла. Що стосується Австрії, то для неї не характерні такі помітні перепади. При цьому ціни тут сьогодні як і раніше виявляються нижчими інших ключових напрямків Європи. Наприклад, австрійський Відень і швейцарський Цюріх кілька років поспіль ділять лідируючі позиції рейтингу міст з найвищим рівнем життя. Мюнхен також входить в п'ятірку лідерів. При порівнянні цін стає зрозуміло, що австрійська столиця - найбільш недороге з перерахованих напрямків.
Найбільш вигідні об'єкти для інвестицій
Хороші новини для інвесторів, що не надто мільйонними бюджетами: «увійти» на ринок нерухомості Німеччини і отримувати на ньому стабільний дохід можна навіть володіючи досить доступною сумою. Для початківців інвесторів сектор житлової нерухомості в своєму розпорядженні «бюджетними» варіантами від € 30 000. Це апартаменти з орендарями, які дають стабільний прибуток і завжди затребувані на ринку, відмінний варіант для «стартових» інвестицій. Для покупців, які хотіли б отримувати в місяць більш відчутну суму прибутку, наприклад, яку можна порівняти із середньою московської зарплатою від € 1000 в місяць і вище, цікаві до розгляду прибуткові будинки вартістю від € 155 000. Їх покупка доступна з залученням іпотечного кредиту в німецькому банку.
Можливості для великих інвесторів з бюджетом від € 1 млн помітно розширюються - і для них ринок пропонує дуже цікаві пропозиції. Наприклад, тут навіть існує можливість придбати цілу вулицю, «пакет» з декількох будинків, квартири в яких постійно здаються в оренду. Великим інвесторам цікава і вигідна покупка комерційних об'єктів з якірними орендарями. Найбільш популярними з них є будівлі, здані в оренду мережевим супермаркетам, а також офісні будівлі, склади і парковки.
Те, який об'єкт для покупки вибрати в Австрії, буде залежати від ряду факторів: бюджет, терміновість інвестицій, терміни отримання доходу і його обсяги. Експерти відзначають, що стандартна формула для вкладу коштів в ринок нерухомості - чим вище надійність, тим нижче прибутковість. В середньому житлова нерухомість - наприклад, квартира у Відні, буде приносити стабільний, але трохи менший дохід, ніж у випадку з австрійськими комерційними об'єктами. Але при цьому обидва види об'єктів, крім відсотків, одержуваних при здачі в оренду, будуть рости в ціні, що в середньому збільшить прибутковість для інвестора. Також, як і в Німеччині, в Австрії сьогодні в тренді такі комерційні об'єкти, як прибуткові будинки, готелі, торгові центри, склади і т. Д.
Регіони, привабливі для інвестицій
У Німеччині найбільш привабливим регіоном для інвестицій експерти називають Землю Північний Рейн - Вестфалія, столицею якої є Дюссельдорф. Північний Рейн - Вестфалія має cамую велику чисельність населення серед усіх федеральних земель - близько 18 млн чоловік. При цьому, тільки в радіусі 500 км від Дюссельдорфа проживає 150 млн осіб, які забезпечують 45% купівельної спроможності Євросоюзу. Це найпопулярніший серед інвесторів регіон - на нього припадає 27,5% всіх іноземних інвестицій. Тут же відбувається майже половина угод на ринку нерухомості Німеччини - в 2016 році їх сума склала € 26,3 млрд. Співвідношення ціна-прибутковість в Північному Рейні - Вестфалії, на думку експертів, є оптимальним серед всіх регіонів Німеччини.
В Австрії головним регіоном для інвесторів була і залишається Відень. По-перше, це столиця країни. По-друге, вона стабільно очолює світові рейтинги якості життя. По-третє, це європейська столиця представництв міжнародних корпорацій, урядових, благодійних організацій, конференцій, симпозіумів, а також культурних і музичних заходів. По-четверте, Відень - це місто студентів: на 1,8 млн жителів припадає понад 300 000 учнів в вузах. За привабливістю для інвесторів за Віднем слідують Грац, Зальцбург, Лінц. При цьому експерти відзначають, що самі ліберальні закони щодо придбання нерухомості - саме у Відні.
прибутковість
У Німеччині прибутковість від здачі нерухомості в оренду знаходиться на рівні 7-8% річних для міст «другого ешелону», таких як Ессен, Дуйсбург і Дортмунд, і близько 3% для «топових» німецьких міст - Берліна, Мюнхена, Кельна, Дюссельдорфа і інших. У разі придбання об'єкта з залученням іпотечного кредиту, що становить до 50% від загальної вартості об'єкта, прибутковість від оренди в Північному Рейні - Вестфалії може досягати 12% річних.
Середнім показником для надійних вкладень в житлові об'єкти Австрії є прибуток в розмірі 2-4% річних. Покупцеві варто пам'ятати, що, крім відсотків, які він безпосередньо отримає від здачі свого об'єкта, щорічно підвищується і його вартість - в середньому від 2-3% до 5% і навіть 10% в «кращі роки». Таким чином, після продажу нерухомості прибутковість може досягти 6-8% річних. Для надійних інвестицій, які як мінімум гарантують інвестору повернення капіталу, - це досить високі показники. Що стосується комерційної нерухомості Австрії, то в цьому секторі ринку прибутковість, що отримується від оренди купленого об'єкта, вище, ніж стандартні показники для житлових об'єктів. Але тут зростають і ризики, оскільки ринок комерційної нерухомості в більшій мірі залежить від економічної та політичної ситуації в країні. Купуватися може одна квартира або цілих прибутковий будинок, невеликий склад, приміщення під магазин, торговий центр або готель.
Головна порада, яку дають експерти інвесторам незалежно від обсягів їх бюджету - при виборі об'єкта вдаватися до допомоги надійного агентства нерухомості, що спеціалізується на конкретно взятому сегменті ринку конкретно взятої країни.
ВНЖ і візи для інвесторів
У Німеччині та Австрії не існує офіційних імміграційних програм, що надають покупцям нерухомості можливість претендувати на посвідку на проживання в країні. Власники житла або комерційних об'єктів отримують багаторазову шенгенську візу, яка дозволяє перебувати на території країн і подорожувати по всій Єврозоні до 180 днів на рік. Бажають отримати ВНЖ або ПМЖ в Німеччині повинні звернутися до юриста, який в індивідуальному порядку підготує варіанти їх оформлення. Але в цьому випадку потрібно бути готовими до збору значного пакета документів і серйозних фінансових вкладень.
Інвесторам в нерухомість Австрії варто мати на увазі, що придбання нерухомості в країні можливо для фізичних та юридичних осіб з країн ЄС або ЄЕС. Для здійснення угоди нерезедентами ЄС або ЄЕС необхідно відкриття юридичної особи, на підставі якого можна придбати житлову нерухомість. При відкритті юридичної особи в Австрії - участі в понад 25% цієї компанії і наявності статусу її директора, іноземець може розраховувати на отримання дозволу на роботу в країні. Якщо такий дозвіл буде отримано, то у власника з'являється підстава для подачі документів на ВНЖ.
надійні партнери
Планування інвестицій в зарубіжні ринки нерухомості - це серйозний процес, що вимагає від покупця великих знань, залізної логіки і «холодного розуму». Але навіть володіючи всіма якостями бізнесмена вищого ешелону, неможливо на 100% знати всі тонкощі ринку, деталі законодавства і психологію продавця. Саме тому вчинення інвестиційних угод має здійснюватися за сприяння надійних партнерів - агентств, які мають багаторічний досвід роботи в конкретно взятій країні, мають у своєму розпорядженні значним портфоліо об'єктів і успішно проведених операцій.
Тільки такі компанії отримують щорічну премію Homes Overseas Russian Awards, перемагаючи за результатами незалежного голосування провідних експертів ринку. У 2017 році рішенням суддів премію Homes Overseas Russian Awards отримали DEM GROUP GmbH (Німеччина) і Crown Consulting (Австрія). Робота з професіоналами такого рівня - це гарантія легальності угоди, надійності інвестицій і отримання оптимальної прибутковості для покупців, незалежно від обсягу їх бюджету. А також - приємне спілкування та індивідуальний підхід до кожного запиту.
П'ять порад експертів інвесторам, які планують купити нерухомість для отримання доходу.
1. Чітко розумійте, що покупка робиться для отримання доходу! Розглядайте об'єкт виключно з цієї точки зору, відмовившись від усіх емоційних оцінок як у випадку з придбанням нерухомості «для себе».
2. Визначтеся, що для вас важливіше, - максимум капіталізації, тобто зростання вартості об'єкта, або максимум орендного доходу. Поєднання цих двох факторів неможливо.
3. При виборі об'єкта оцінюйте його, виходячи з трьох ключових характеристик: локальне розташування всередині міста (і необхідна інфраструктура, що відповідає типу об'єкта); технічний стан; поточна прибутковість (або зростання цін в цьому районі - в залежності від того, що ви вибрали в другому пункті).
4. Знайдіть надійного маклера, що має великий досвід роботи на цьому ринку, що володіє значним портфоліо і пулом клієнтів.
5. Обов'язково переконайтеся в тому, що реєстрація угоди здійснюється адвокатом або нотаріусом. Це допоможе уникнути безлічі серйозних проблем, адже угода відбувається в країні з зовсім іншими законами, ніж в Росії.
Портал HomesOverseas.ru дякує за допомогу в підготовці статті Катерину Демидову ( DEM GROUP GmbH ) І Ольгу Троль, Світлану Митрофанову і Валерія Таріцина ( Crown Consulting GmbH ).
HomesOverseas.ru
