нерухомість в регіонах, краснодарський край

Інвестиції в регіональне будівництво - одне з найактуальніших напрямків девелоперської діяльності сьогодні. Визначаючи місця, перспективні з точки зору розвитку житлового будівництва, експерти і гравці ринку орієнтуються на запити потенційних покупців. Традиційно найбільш привабливими були міста-курорти, розташовані на Чорноморському узбережжі Росії, зокрема, в Краснодарському краї. Останнім часом престиж Анапи, Геленджика, Туапсе, Новоросійська помітно підвищився насамперед завдяки Сочі - головному сучасному іміджмейкеру регіону. Про грандіозні олімпійських та околоолімпійскіх проектах цього міста вже сказано і ще буде сказано чимало, тому виносить Сочі за рамки сьогоднішнього огляду, присвяченого розвитку курортів Краснодарського краю.
"Анапа: Мекка для приватних підприємців

Росіянину Анапа більш знані й ближче всіх інших міст Краснодарського краю. Тут за радянських часів відпочивали сім'ями. На місцевих курортах воліли поправляти здоров'я люди, які страждають від багатьох хронічних захворювань. Були відомі і місцеві піонерські табори, які брали дітей з усього неосяжного Радянського Союзу. Популярність Анапи легко з'ясовна - це найтепліший місто Краснодарського краю і єдиний Чорноморський курорт, що володіє власними лікувальними грязями, - Чімбурского і Вітебського озер і Ізулташского лиману.

Сьогодні, коли відвідування бальнеологічних центрів Європи стає для наших співвітчизників все більш звичною формою оздоровчого туризму, Анапа продовжує зберігати свою привабливість, а знаменита Анапська пересип раніше ідеальне місце для відпочинку з дітьми. Ще одна перевага Анапи - близькість до Азовського моря, до якого всього 60 км. Серед переваг міста варто відзначити і наявність аеропорту: його значення для іногородніх власників місцевої нерухомості переоцінити неможливо.

В силу перерахованих причин ринок курортної нерухомості Анапи розвивається досить динамічно. За рівнем цін він знаходиться на третьому місці після Сочі і Геленджика, але основна його відмінність від ринків цих міст - велике число невеликих "приватників", найчастіше представників місцевих будівельних компаній.

За оцінкою керуючого партнера компанії Blackwood Костянтина Ковальова, привабливість первинного анапского ринку житлової нерухомості середня. Незважаючи на те, що темпи житлового будівництва в місті значні, рівень його розвитку все одно невисокий на тлі Краснодара, Сочі і Геленджика. Особливо привабливими районами для будівництва житла є: "Олексіївка" (яку називають інвестиційно-перспективним напрямком), центральна частина міста і новий проектований мікрорайон "Східний".

На даний момент в місті реалізуються невеликі проекти, площа ділянки під забудову яких рідко становить більше 10 га. При цьому найбільші з них - житлові комплекси, що складаються з 8 будинків (мікрорайон "3Б"). Найближчим часом планується реалізація ряду великих проектів, таких, як "Нова Анапа": на 780 га в селищі Благовіщенська, розташованому в 35 км від аеропорту Анапи, планується побудувати 40 великих готелів рівня 4 "зірки" і вище. Крім готелів, будуть зведені найбільші в Росії аквапарк і океанаріум, а також яхт-клуб з причалами. Ведеться будівництво і двох котеджних селищ - "Анапа-Хаус" на Супсехском шосе і котеджного селища компанії "Бест" на Піонерському проспекті.

Інтерес до місцевих котеджів проявляють жителі Краснодару, Ростова-на-Дону та інших великих міст ЮФО. Однак основною часткою покупців житла мають представники нафтових та інших ресурсовидобувних регіонів країни, а також жителі Москви і Санкт-Петербурга.

"Геленджик: природний заповідник" з іміджем "

Первинний ринок Геленджика став активно розвиватися з 2005 року, але пік будівництва житлової нерухомості і укладення угод припав на 2007 рік. Виниклий інтерес до узбережжя фахівці пояснюють двома обставинами: по-перше, будівництвом аеропорту, який має поліпшити транспортне сполучення з містом, а по-друге, сприятливою заповідної середовищем. Популярність Геленджика пояснюється і рядом іміджевих факторів. Як відомо, узбережжі Геленджикского району - місце відпочинку президента РФ, патріарха, а також російської політичної еліти. За словами засновника компанії ІБК "Модус" Олександра Левицького, Геленджик сьогодні "виразно переживає період бурхливого зростання. І хоча бум проявляється головним чином в сегменті готельного будівництва (що цілком зрозуміло, оскільки влітку в місті не знайти вільних місць ні в готельному, ні в приватному секторі), житлове будівництво теж не стоїть на місці. Розроблені для міста інвестиційні програми передбачають зведення житлових комплексів по всьому Геленджикская узбережжю, однак зараз ця місцевість освоєна НЕ більш ніж на 20%. В місті здійснюється в основному точкова забудова (прикладом може служити житловий будинок на вул. Морська). Однак розробляються і анонсуються нові комплексні проекти. Наприклад, забудова мікрорайону на вул. Луначарського. У Геленджику працює порівняно невелике число будівельних компаній , в основному, московські, які будують житло переважно бізнес- та еліт-класу. Частка ж економ-класу знижується - в зв'язку з низькою рентабельністю будівництва в порівнянні з більш дорогими сегментами.

Як вважає заступник начальника комерційного управління фінансово-будівельної корпорації "Лідер" Софія Старкова, ціни на житлову нерухомість в Геленджику до кінця року зростуть приблизно на 40-50%. Багато в чому це обумовлено відкриттям Геленджікского аеропорту, запланованим на 2008 рік. Крім того, необхідно враховувати, що хороших ділянок в Геленджику практично не залишилося, тому і сама земля, і побудоване на ній житло, - все буде дорожчати швидкими темпами.

Найбільшим попитом в Геленджику користуються котеджі і таунхауси - і це має об'єктивні причини. Кістяк покупців місцевої нерухомості становлять приїжджі, хто хоче жити і відпочивати в будинку на землі, в природному середовищі, що нагадує заміську. Втім, сегмент котеджних селищ і таунхаусів тільки починає розвиватися. Швидше за все, цей формат отримає подальше втілення не в самому місті, а в Великому Геленджику, який простягнувся на 78 км вздовж узбережжя і включає в себе такі населені пункти, як Кабардинка, Дивноморське, Джанхот і т.д. Уже сьогодні в Геленджику і його околицях будується відразу кілька організованих селищ: "Династія", "Лемурия", "Дивноморське" (12 км від Геленджика), "Торик".

Ринок нерухомості Геленджика сьогодні є досить привабливим для багатьох вітчизняних покупців. Якщо кілька років тому спраглим оселитися тут практично ні з чого було вибирати, то сьогодні на ринку велика кількість різноманітних пропозицій. Їх якість визначається не тільки рівнем самих об'єктів, а й наявністю оновленої інфраструктури та поліпшеного транспортного сполучення. Це результат багатомільйонних фінансових вливань в економіку Краснодарського краю з боку як московських, так і регіональних девелоперів. На думку Софії Старкова, на поточний момент за темпами розвитку Чорноморських курортів Геленджик поступається тільки "ажіотажного" Сочі. Однак, якщо сочинські ціни на квартири непристойно високі, то геленджикские - хоч і недешевий, але прийнятний варіант.

"Новоросійськ: місто для бізнесу

Південні приморські міста у свідомості жителів середньої смуги Росії викликають чисто курортні асоціації. Однак реальний статус деяких з них не має нічого спільного з усталеним стереотипом. Сказане повною мірою відноситься до Новоросійська - найбільшому порту не тільки в Краснодарському краї, а й в усій Російській Федерації. (Вантажообіг ВАТ "ММТП" становить близько 40% від обсягу перевалки вантажів всіх російських портів.)

Таким чином, Новоросійськ зовсім не схожий на сусідню Анапу або Геленджик. Його не можна назвати курортом, хіба що навколишні Абрау-Дюрсо, Мисхако і Південну Озерейка можна вважати місцями відпочинку. Новоросійськ - місто для бізнесу, і ця обставина відбивається на ринку нерухомості. Ціни на квартири тут ростуть стабільно, але елітного житла і котеджних селищ будують мало. Зате сегмент складської та виробничої нерухомості розвинений непогано, значні успіхи спостерігаються і в девелопменті офісних центрів.

Певні обмеження на будівництво в Новоросійську накладають і особливості географічного положення міста. Як відомо, на тутешній набережній, розгорнутої на північний схід, в холодну пору року панують ураганні норд-ости, які роблять життя вкрай не комфортною і нерідко призводять до серйозних руйнувань. Саме тому будівництво житла в прибережній, як правило, найбільш привабливою зоні, тут не набуло поширення. А ось зведення складів і офісних будівель виявляється економічно вигідним. Цьому сприяє і активний розвиток місцевого порту, що спостерігається останнім часом і стимулюючий збільшення міграційного потоку в місто.

Як підкреслює Костянтин Ковальов, "за 2007 рік великими і середніми підприємствами будівельного комплексу міста виконано підрядних робіт на 113,9% до відповідного періоду 2006 року. Істотно зросли інвестиції в житлове будівництво. За звітний рік введено в експлуатацію 199000 м2 житла (з урахуванням індивідуального житлового будівництва) з темпом зростання 118,5% до 2006 року ".

У стадії будівництва знаходяться кілька проектів: ЖК "Південний берег" в 15-му мікрорайоні, ЖК "Чорноморська Рів'єра", 11 будинків економ-класу в цілому по місту. Серед зводяться і проектованих об'єктів в сфері елітної нерухомості можна назвати тільки житлову частину комплексу "Новосіті": 15- і 23-поверхові корпуси, на верхніх поверхах яких передбачені пентхауси.

"Туапсе: в ціні околиці

Чи можна вважати Туапсе курортом? Чи, оскільки такий статус не дозволяють присвоїти місту розташовані тут нафтові термінали. Зате мальовничі околиці міста освоюються дуже активно.

Костянтин Ковальов стверджує, що інвесторам найбільш цікавий ділянку узбережжя Джубга - Новоміхайловській. Зараз в цій місцевості створюють особливу економічну зону туристичного типу "Агрія". Крім неї, слід зазначити Небуг, де свого часу був відкритий перший в Росії аквапарк. Сьогодні цей населений пункт можна назвати своєрідним брендом, де ще довго буде зберігатися високий рівень цін на нерухомість. Ще один невелике селище на узбережжі, Агою, популярний через близькість до Туапсе. Розташовані південніше Туапсе населені пункти мають менші перспективи розвитку ринку нерухомості через що проходить прямо над пляжами залізничної гілки.

В цілому ж міське будівництво розвивається досить невисокими темпами, тому з радянських часів вигляд міста змінився несуттєво. З новобудов можна виділити житловий комплекс для портових працівників, а з проектів, запланованих до реалізації, - "Новоміхайловській посад".

В цілому Туапсе можна охарактеризувати як місто приїжджих. Основну частку покупців (як, втім, і в більшості міст краю) складають москвичі, петербуржці і мешканці нафтогазових регіонів.
" Що далі?

Наскільки активно розвиватиметься ринок міст Краснодарського краю? Відповідь на це питання неоднозначна. З одного боку, існують об'єктивні причини для масштабного регіонального розвитку. За словами голови правління корпорації MIRAX GROUP Максима Привезенцева, "в найближчі 5-8 років неминуче відбудеться насичення ринку нерухомості в Москві - в силу щорічного введення великої кількості житлових і комерційних площ і скорочення числа вільних ділянок. Тому московські девелопери шукають ті напрямки, які дозволять їм в довгостроковій перспективі нарощувати обсяги, розвиватися ".

З іншого боку, як вважає Максим Привезенцев, існує ряд факторів, що стримують ініціативу великих девелоперів: "По-перше, в регіонах фактично відсутній попит на житло бізнес- і преміум-класу, будується переважно панельне житло. По-друге, в регіонах велика роль адміністрації в розподілі майданчиків під забудову. в Москві все набагато прозоріше і зрозуміліше ".

Від того, наскільки успішно будуть долатися викладені проблеми, багато в чому залежить як сценарій всього регіонального розвитку, так і якісне, динамічний будівництво в Краснодарському краї.

ДАЙДЖЕСТ НЕРУХОМОСТІ | квітень 2008 | № 4 (33) | http://www.dn.ru/