РАДА ЕКСПЕРТА: КРАЇНИ, ДЕ ВИГІДНО КУПУВАТИ НЕРУХОМІСТЬ

Купівля нерухомості за кордоном - одна з найнадійніших інвестицій. Про це часто говорять експерти: інвестор отримує джерело регулярного доходу, плюс приємний бонус - можливість залишити повсякденну суєту і безтурботно відпочити в своїй оселі з видом на море. Але для багатьох фраза «вілла в Іспанії» все ще звучить як гарна мрія, з цією мрією люди багато років проживають в старій хрущовці: «Хотілося б, та як?».

Як оцінити ринок, скласти стратегію, розібратися з місцевими податками і почати заробляти? Що краще - здавати в оренду або робити спекулятивні покупки? І нарешті, в нерухомість яких країн зараз краще вкладатися? Детально про це центру ділової інформації Kapital.kz розповів Віталій Яковлєв - керівник відділу продажів турецько-української інвестиційно-будівельної компанії Hayat Estate.

- Віталій, чи варто сьогодні інвестувати в зарубіжну нерухомість?

- Я не знаю часу, коли в нерухомість не потрібно вкладати гроші. Здається, що цей ринок - тільки каміння і цеглу, насправді він постійно розвивається. А кризовий час знаходиться у нас в голові: нам кажуть, що криза в країні, так ми і думаємо. Криза - не означає, що у людей стало менше грошей, це означає, що в якийсь момент у кого-то грошей стало менше, але у інших їх стало більше. Питання треба ставити так: де на даний момент вигідно і надійно вкласти гроші в нерухомість. Інакше можна просто «заморозити» свої гроші або втратити якусь їх частину.

- А з яким капіталом можна починати цю справу?

- Якщо у вас є 2 тисячі доларів - це ваш перший внесок і, звичайно, певні стабільні доходи у валюті. Під вас вже можна буде розписати розстрочку, можливість отримання кредиту. Не факт, що ви будете виплачувати гроші до кінця за це житло, може, ви захочете її перепродати, коли ціна збільшиться. Заробите на цьому, підете і купіть іншу нерухомість.

- Які ж країни в тренді за вашими спостереженнями?

- Найпривабливіші сьогодні для інвестицій країни, на мій погляд, це Туреччина , Перш за все, потім Іспанія , Таїланд . Дуже цікавим стало напрям південний Кіпр . І такі країни, як Чорногорія, Албанія і Хорватія. У кожній державі є свої входять умови і свої ціни. Якщо у людини обмежений бюджет, але він хоче купити житло на першій лінії моря, або заробити на будівництві, то це Туреччина.

Для Іспанії краще довгострокові інвестиції - купити зараз і продавати через 10-15 років, коли нерухомість в цій країні прийде на круги своя. Тому що іспанський ринок тільки останні два роки показав тенденцію до зростання. До цього він практично десять років падав.

Якщо ми розглядаємо Таїланд, то, безумовно, тут найвигідніша орендна ставка - це хороша країна, для того, щоб купити і здавати. Саме для інвесторів є програми по гарантованої оренді: людина просто купує нерухомість, віддає її керуючої компанії і отримує свої доходи. Але тут, щоб приїхати і відпочити в своїй квартирі, вам потрібно буде заплатити гроші - це бізнес. Є гарантована оренда під 7% річних, під 10% і навіть під 12% - але це інвестиція на 15 років. Для інвестора - це дуже зручно, не потрібно думати про амортизацію квартири, про клієнтів, про прибирання, податки.

Південний Кіпр - це країна, яка зараз на першому місці серед потенційних інвесторів, які хочуть отримати або друге громадянство, або постійний вид на проживання через купівлю нерухомості, або отримати ВНЖ (вид на проживання). Чому? Тому що Кіпр входить до Євросоюзу. У тій же Туреччині та Чорногорії при купівлі нерухомості ви теж відразу - протягом двох тижнів отримуєте вид на проживання на рік на всю вашу сім'ю. На Кіпрі такі ж умови при покупці будь-якої нерухомості до 300 тисяч євро. Але це вид на проживання країни Євросоюзу і з ним ви зможете вже подорожувати Європою без віз. Відкриваються великі перспективи. А якщо ви відкриваєте ПМЖ на Кіпрі, можливостей стане ще більше. Причому ПМЖ у вас довічний, вам потрібно буде тільки протягом двох років один раз злітати на Кіпр. Тобто острів перед вами не вибудовує ніяких умов, практично.

Для великих клієнтів тут передбачена цікава програма по інвестіціям- ви кладете на депозит в місцевий банк 2,5 млн євро і за 3 місяці отримуєте громадянство. При цьому ви не даруєте економіці Кіпру ці гроші, на відміну від, наприклад, Мальти, де для паспорта вам просто потрібно буде безповоротно віддати країні 300-400 тисяч євро. Тут ви спокійно отримуєте на всю сім'ю паспорта і через 3 роки можете спокійно продати свою нерухомість, залишивши тільки квартиру вартістю в 500 тисяч - це повинна бути ваша резиденція на Кіпрі.

Що ще важливо знати потенційному інвестору про Кіпр - тут знайшли величезне родовище газу і з 2019 року почнеться його промислова розробка. Обсяг запасів - 300% від ВВП країни. На острів прийдуть найбільші нафтогазові компанії. Крім того, на Кіпрі схвалено будівництво найбільшого в Європі казино-курорту.

- Чим приваблива нерухомість Чорногорії та Албанії для інвестора?

- Ну, дивіться. Всі наші клієнти в основному хочуть купувати нерухомість біля моря. Туреччина, Кіпр, Іспанія - це Середземноморське узбережжя. Чим вигідно відрізняються країни Балканського півострова - Албанія, Чорногорія і Хорватія - тим, що вони знаходяться на Адріатичному узбережжі. Це інше море, інша природа. Чорногорія взагалі дуже компактна країна - є такі красиві міста-бухти, як Будва, Бар, Котор. Там комфортно жити, і ви перебуваєте в центрі Європи. Чорногорія зараз подала заявку в НАТО. Нерухомість в Чорногорії стартує від 1600 євро за квадратний метр. Квартира 1 + 1, близько 50-60 квадратів може коштувати від 75 тисяч євро. Так, це будуть не такі шикарні комплекси, як в Таїланді або Туреччини, але ця квартира буде знаходитися в 800 метрах від узбережжя, нічне життя Будви буде перед вами!

Хорватія, безумовно, і за рівнем життя, і за цінами на нерухомість серед цих трьох країн найрозвиненіша і найдорожча. Чорногорія йде по шляху Хорватії і, я думаю, років через 5-10 доросте до її рівня.

Албанія у наших співвітчизників асоціювалася з мафією, і ніхто до останнього часу навіть не думав про те, що країна може бути цікавою з точки зору туристичного бізнесу і покупки там житла. За фактом, Албанія - країна, де ви можете зараз купити квартиру на першій лінії моря в невеликому комплексі або в Саранді, або у Влёре за 50-60 тисяч євро. І це буде велика квартира, в районі 1000 євро за квадратний метр, при цьому мінімальна вартість оформлення квартири - 1-1,5 тисяч. І у вас готова квартира в 50 метрах від Іонічного моря: приїжджати самому туди, відпочивати. Так, безумовно, інфраструктура там зараз на нульовому рівні - це не Туреччина з її шикарними дорогами і сервісом. але Албанія Зараз тільки починається для інвесторів, земля на першій лінії моря завжди обмежена, і в цій країні сьогодні є можливість купити житло.

- Віталій, а як же можна здійснити мрію «вілла в Іспанії»?

- Основний момент - оформлення цієї вілли. В Іспанії, якщо ви захочете купити землю, ви повинні розуміти, що потрібно заплатити податок в 21% при купівлі ділянки. І це не маленька сума. Коли ви на своїй ділянці землі побудуєте віллу, також вам потрібно буде ще заплатити 10% ПДВ вже з цієї вілли або з будь-якої іншої нерухомості. І плюс близько 3% від суми - всі витрати по угоді: адвокат, нотаріус.

Ми радимо нашим клієнтам знаходити ділянки, які належать забудовникам, тому що вони вже за вас заплатили податок на землю. І цей забудовник під ваш проект побудує віллу, в онлайн-режимі ви зможете спостерігати і контролювати цей процес. Від 9 до 12 місяців цілком можливо зробити собі гарну віллу в різних районах: від Плайя-де-аро на кордоні з Францією і до Коста-Бланки, Аліканте, Малаги. Зараз не проблема побудувати в Іспанії нерухомість. Від півмільйона євро можна вже розглядати таку покупку. Місцеві банки видають кредити нерезидентам, процентна ставка в районі 4% в рік. Але потрібно обов'язково довести ваші доходи, показати ваш рівень життя. Ну і щоб отримувати посвідку на проживання в Іспанії, потрібні додаткові кошти, причому не кредитні.

Зазначу, що за запитами клієнтів на квартиру у нас зараз на першому місці - Аліканте, там дуже прийнятна ціна-якість: від 120-130 тисяч євро можна розглядати гарні апартаменти в нових комплексах в доступності 300-400 метрів до моря. На другому місці - регіон Каталонії.

- Який стан справ зі здачею в оренду житла в Іспанії?

- Для оренди краще купувати житло в двох найбільш затребуваних туристичних регіонах: Барселоні і на Канарських островах. Але там дуже високі штрафи, якщо ви вирішите заробляти на оренді «в чорну». При цьому легально робити це дорого. Іноді там доходить до абсурду: якщо звичайна квартира в Барселоні - не в центрі - може коштувати 150 тисяч євро, а квартира з ліцензією відкритою для здачі в оренду може коштувати 250 тисяч. Ці ліцензії останнім часом дуже складно отримати. Тому потрібно шукати компанію, що управляє з ліцензією на здачу.

- Що відбувається зараз на ринку нерухомості в Таїланді?

- Ринок Таїланду - це наочний приклад, що ринок нерухомості живий і постійно на ньому щось відбувається. Коли два роки тому відбулася девальвація рубля, росіяни почали масово продавати свою нерухомість в Таїланді з дисконтом в 50-60% - за 25 тисяч доларів можна було купити квартиру. Тим самим вони обвалили ринок і ціни. Забудовники перестали будувати - ціна квартири в їхньому комплексі була набагато вище, ніж будь-яка людина міг купити на вторинному ринку у того ж росіянина. Буквально рік це тривало, через рік на місце росіян прийшли французи, і зараз вони займають лідируючі позиції з інвестицій в нерухомість, плюс приїжджають зараз китайці. Таїланд для них - це вже не просто відпочинку, а й вкладення. Тому що в Таїланді будуються дійсно дуже класні комплекси. Найголовніші місця - це Пхукет і Самуї. Клієнти на оренду є постійно, турпотік цілорічний. Ваша квартира буде постійно затребувана.

Ціни на нерухомість тут вже не падають, а по-тихоньку ростуть: Паттая починається від 40-45 тисяч доларів - без гарантованої оренди, це буде квартира-студія близько 35 кв.м., але в Таїланді навчилися дуже якісно розподіляти житловий простір. Інвестиції під гарантовану оренду стартують від 63 тисяч доларів, але це будуть стабільні виплати. На островах в нових комплексах на узбережжі чек починається від 120 тисяч доларів, якщо ви хочете переїхати і вам не обов'язкова близькість моря - припустимо, в центрі Пхукета можна купити хороший будинок за 100-110 тисяч доларів, і це вже не апартаменти 35 кв.м . У Таїланді немає податку на нерухомість, немає виду на проживання, ви можете приїжджати туди з різних візами: робочої, студентської, гостьовий і перебувати там просто періодично міняючи ці візи. На островах хороша інфраструктура, відкриваються британські школи - тобто діти зможуть вивчати англійську мову. Основними забудовниками в Таїланді сьогодні є тайські і норвезькі компанії. Серед покупців багато китайців.

- А яка динаміка цін і обстановка на ринку нерухомості спостерігається в інших країнах?

- У Туреччині, незважаючи на всі катаклізми, ціна на нерухомість зростає, забудовники не зупиняються. На первинному ринку ціна за квадрат починається від 600 євро - це нові комплекси в кілометрі від моря. Найбільший відсоток зростання - в Стамбулі, і тут великі перспективи - будується вже третій аеропорт, який буде один з найбільших в Європі. Велика кількість готелів на турецькому узбережжі виставлені на продаж. І зараз одні з основних інвесторів, хто тут купує готелі - це США. Китайський інвестор Туреччину для себе ще не відкрив, але я впевнений, що інвестиції з Піднебесної скоро прийдуть сюди.

В Іспанії, як я вже сказав, теж намітилося невелике зростання цін. Кіпр - там спочатку ціни були не маленькі, тому зараз Кіпр більше бере інвесторів тим, що вони значно покращили якість будівництва. У Чорногорії є тенденція до зростання цін на узбережжі. Всі країни, про які ми з вами говоримо - вони цікаві з точки зору того, що там ростуть і ціни, там і прийнятні умови для іноземних інвесторів.

- Як ви оцінюєте якість будівництва в цих державах?

- Турки - це одні з найкращих будівельників, за обсягами вони посідають третє місце - попереду тільки США і Китай. Це у нас є таке поняття як «квартира після будівельників», де вам ще потрібно буде витрачатися на ремонт. Туреччина від цього відмовилася багато років тому, і зараз квартира вам здається там готова, часто вже з меблями і технікою. На етапі будівництва забудовник все зробить під вас. Таїланд за якістю може абсолютно конкурувати з Туреччиною, і в нових комплексах квартири тільки «під ключ» йдуть.

В Іспанії можна купити квартиру і після будівельників, але в основному апартаменти за ціною від 200 тисяч євро здаються теж вже з ремонтом, може входити пакет меблів. У Чорногорії внутрішній ремонт теж вже буде.

- Спекулятивна купівля, наприклад, в Туреччині наскільки вигідна?

- Різниця в ціні на етапі проекту і вже готового житла може становити від 20-50% і вище. В Аланії на першій лінії на етапі фундаменту ціна може бути 1000 євро за кв.м, а коли ця квартира буде готова і здана - вона буде коштувати 2000 тисячі за кв.м.

- Яку пораду ви б могли дати тим, хто збирається купувати закордонні апартаменти?

- Якщо людина замислюється про те, щоб вкласти гроші в нерухомість за кордоном, в першу чергу йому потрібно відповісти самому собі на питання: «Для чого я хочу купити цю квартиру або будинок?». Запити різні, хтось хоче переїжджати на ПМЖ, хтось хоче заробляти великі гроші, комусь потрібен невеликий, але стабільний дохід - і все це різна нерухомість: по локації, за ціною, по оформленню і так далі.

Спасибі за бесіду!